南国置业2023年半年度董事会经营评述

南国置业（002305）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

(资料图片仅供参考)

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司从事的主要业务

公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、城市运营、地产投资”三大板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。

在商业运营板块，公司运营项目20个，运营面积120万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2023年上半年，公司商业运营质效稳步提升：一是招商工作成效显著，紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，通过优势整合，资源共享，实现优质战略型联发品牌在重点项目的合作落地；二是运营品质稳中有进，开展项目运营品质提升专项行动，从“合规品质、服务品质、管理品质、环境品质”四个方面持续推动品质建设；三是品牌口碑提档升级，聚焦品牌影响力及口碑提升，荣获“年度商业地产优秀运营商、2023智慧城市创新典范奖”等系列行业奖项。

在城市运营板块，公司运营项目9个，运营面积19万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、文化产业、长租公寓5大业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过盘活电建集团内存量资产实现运营面积的增长，同时积极与各地方国资平台进行合作。2023年上半年，在集团内业务方面，公司轻资产运营的首个“悦生活”长租公寓在成都开业，首开出租率即达100%；顺利签订随州PPP项目商业策划咨询服务合同，深入参与集团内城市片区开发业务；在外部资源获取方面，加强与地方国资平台在运营类业务的合作，通过成立合资公司、签署战略合作协议等形式进一步深化了与各合作伙伴的互利共赢。

在地产投资板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作伙伴关系。2023年上半年，公司践行区域深耕战略，成功获取重庆L63地块，新增土地储备面积7.69万平方米。

（二）行业发展状况

2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好。根据国家统计局数据，2023年上半年国内GDP同比增长5.5%。

房地产开发方面，2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。

在商业地产方面，2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。中央多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置，商务部更是将今年定为“消费提振年”。上半年，居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经营情况整体呈回暖态势，但进入5月后恢复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。在商业地产市场供过于求的严峻形势下，轻资产运营成为各企业发力的重点，独立分拆的商业运营公司强调第三方项目的获取，开发企业也强调轻重并举，加大轻资产运营拓展力度。

在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策旨在推动产业结构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，城乡基础设施维护的需求也将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续扩张，市场活力进一步释放，有望继续保持良好的发展势头。

对于出租项目权益比例为0.00%的说明：

1、泛悦汇-昙华林及泛悦中心-昙华林

2020年10月20日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了设立资产支持专项计划的议案,为继续盘活存量资产和加快资金回笼，公司以全资子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目进行资产证券化运作，将湖北森南100%股权转让给申万宏源创新（北京）私募基金管理有限公司，并约定在专项计划存续期间，由公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产服务机构负责泛悦汇昙华林的日常运营，为泛悦汇昙华林物业项目的经营、管理提供服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为0%。

2、成都-泛悦坊

成都-泛悦坊项目前身为成都-云立方及成都-美立方。

2019年8月26日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》和《关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》。

公司全资子公司武汉大本营与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订《委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自有的中国水电-云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。

武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自有的中国水电-美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。

根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为0%。

3、泛悦坊-西城店

泛悦坊西城项目的产权方为天佑京铁房地产开发有限公司(以下简称“产权方”)。2016年3月1日产权方将项目租赁给中文发集团文化有限公司；2017年9月，中文发集团文化有限公司将项目转租给武汉大本营北京分公司，并签订综合楼商业用房租赁合同，主要用于商务活动及配套商业经营活动，租赁期限为8年6个月。商业楼项目名称为：泛悦坊-西城店。

根据上述合同武汉大本营北京分公司租赁泛悦坊-西城店项目后，对其进行经营及管理，但并不持有项目所属公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为0%。

发展战略和未来一年经营计划

“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产城市运营业务的主要承载平台”为定位，打造大运营平台，成为电建集团“投、建、营”战略中“营”的环节的重要载体；“3大业务模块”——以“商业运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上市公司高质量发展。

公司下半年经营计划如下：

在商业运营业务方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，在稳经营同时有序提升项目运营品质，以项目出租率水平作为锚点，因店施策，“一盘一策”，确保做一成一，全力以赴达成年度业绩任务，确保项目质量、品牌形象和市场口碑，持续提升商业精细化管理水平。紧抓消费及经济恢复机遇，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长。

在城市运营业务方面，积极整合内外部资源，紧盯关键少数，围绕“内部协作、外部合作、创新业务拓展”等方向发力获取增量，快速拓展城市综合运营业务，切实践行以城市运营为重要拓展方向的战略目标。

在资本运作方面，公司将以泛悦汇-昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。

在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落实国资委各项发展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截止2023年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为3.11亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减，不存在由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

二、核心竞争力分析

报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。

持续提升的价值创造能力

经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。

成熟的运营模式及丰富的产品线

经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。

优质股东背景及强有力的支持

南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。

持续打造城市更新运营能力

中国电建（601669）-华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系统内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（包括“最佳城市更新奖”等）。而在未来相当长的一段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。

商业运营能力和优质商户资源

公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。

三、公司面临的风险和应对措施

1、宏观经济风险

房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段国内经济增长持续放缓，国际经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。

2、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于房地产企业在风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平上提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。

3、市场风险

房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

4、经营风险

房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。

5、融资、利率风险

房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。

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