今日热议：认购率超400% 上海新房、二手房、土地市场火力全开

金三银四的尾声，上海从新房、二手房到土地市场，火力全开。

近期，上海新房市场认购率动辄超400%。购房平台公开信息显示，华发古美华府二期认购率428%、象屿招商公园1872北区二批次认购率427%、上海建发·璟院认购率492%、绿城前滩百合园认购率458%……

而这些热盘所在区域的地块，也成为此次超50家房企在4天的竞拍中，虎视眈眈的"猎物"。

(资料图片)

上海首轮土拍‍卖‍了519亿，有房企带着橙子、香蕉、红围巾入场……

据克尔瑞分析，此次集中供地中，徐汇田林、静安中兴路、普陀桃浦等中心城区供地都属优质地块，青浦西虹桥、闵行莘庄等热点板块地块也摆上了货架。

而今年房地联动价的松动，意味着房企又能赚钱了。

因此除奉贤、松江、嘉定和浦东少数地块底价成交外，其余地块均进入一次性报价区间，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高7%。

4天里，19宗全部出让地块的地块中，15宗地进入一次性报价，这些热门地块都被谁抢了？哪些地块更值得买房人期待？

开发商赚钱的空间大了

热度最高的当属青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，参拍房企就多达20组，包括华润、中海、中铁置业、华侨城、万科、碧桂园等等，还一度因为系统报价问题，直到20日晚上10点多才完成出让。最后，该地块被华发+江苏海润联合体以19.19亿元竞得，溢价率8.98%，成交楼面价38689元/平方米。

该地块更是被不少买房人"意念预定"。该地房地联动价6.4万元/平方米，与目前在售的虹桥公馆三期房地联动价持平。据克尔瑞分析，按照其房地联动价测算，地房比为60%，房地差达到25311元/平方米，盈利空间大。

而对于购房人而言，板块周边的同类二手房售价已经到达7万元/平方米，从动工到交付，倒挂空间将进一步放大，加上近年来大虹桥板块概念，该地块热度将持续增高。

普陀区也是近年来的热点区域，普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块吸引11个竞买人参与，最后被浙江交投和象屿地产联合体以37.78亿元拿下，溢价率9.5%，楼板价4.4万元/平方米，房地联动价达到7.9万元/平方米，令围观群众震惊。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，"地块不是桃浦板块核心位置，所以比去年拍出的桃浦地块房地联动价要低（去年7月，桃浦科技智慧城026-01地块被金茂以35.288亿元竞得，房地联动价为8.3万元/平方米）。在售的宝华桃浦紫薇花园和金茂景泰府均价在8.2万元/平方米左右，这幅地块跟这两个项目的直线距离约1.5公里，房地联动价7.9万元/平方米，所以还是有价格优势的。"

"为了争夺这宗更能赚钱的宅地，房企的积极性在报价阶段就体现出来了，一个报价出现后基本不到5秒就有第二个报价出现，不到5分钟就到了中止价。进入一次性报价阶段后，很快就有相同报价出现，说明大家的报价策略比较相似，并且国央企还是占到绝对主力。"卢文曦分析，象屿这次同样选择和其他房企联合拿地，减轻投资压力，同时可以增加后续土储，有助于进一步深耕上海。

容易出网红项目的地块不愁卖

越秀出手拿下的静安区中兴社区C070202单元306-04地块，是此次土拍的核心地块之一，房地联动价达到12.1万元/平方米。

记者实探发现，该地块虽然面积不大，但极具区位优势，8号线地铁口零距离，对面即雅宾利社区，学校等教育资源配套近在咫尺，同时也是内环内鲜见的宅地。

中铁置业拿下的徐汇区田林地块楼板价最高，达到8.55万元/平方米，房地联动价13.1万元/平方米。房地联动价的提升使得盈利空间大增，加之田林板块多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸+葛洲坝绿城等12组竞买人争夺，在触发中止价后，中铁拿下该地块，成交总价19.05亿元，溢价率8.91%，成交楼面价约85505元/平方米，按照13.1万元/平方米房地联动价测算，地房比为65%，房地差超4.5万元/平方米，盈利空间较为可观。

"毕竟是上海土地，从安全角度来看，投资价值远优于三、四线城市，而且上海房地联动价给出，利润都能算出，大部分土地都位置好，可以提前锁定销售额。一些容易出网红项目的地块更是不愁卖，资金回笼速度快。"卢文曦认为。

记者|包晶晶

编辑|段炼 陈梦妤 杜波

校对|卢祥勇

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